北京章哥，房地产从业20年，开通业内门说念APP开发业务，我不作念所谓的“大众”，只用二十年实战教养帮人人答疑解惑。
一
Q:
请问：总价500～600万，首付300～400万，准备下半年或来岁动手，首房首贷。孩子在海淀西四环责任，想在海淀选房，看了一些，齐是老破小，面积在40～60平支配，多为80、90年代无电梯老房，户型齐不好。
又看了石景山。主要研讨近地铁，交通浅显，不研讨学区，看了几个小区，删选了3个小区：远洋山水、中海金玺／金石公馆、融景城，但各有意弊。远洋山水20年了，小区密度大，物业不好，多是塔楼，二居80多平的全南户型要550万以上。就是位置好一些，离海淀近。
中海金玺／金石小区环境好、物业好，二居80多平的亦然全南户型，价钱比远洋山水稍高。离地铁站1.2公里支配。交通时辰有点长。融景城隔壁正在建地铁1号线支线，出行较为浅显。二居室全南向估量500万支配就能拿下来。价钱是最低廉的。小区绿化较好，但环境不如金玺，强于远洋。就是位置有点偏，十年的盘了，隔壁的买卖未几。咱们纠结的不知说念若何选了，请章淳厚百忙之中赐与辅导。
A：
1、那这就看是否安靖学区吧，同期也得看对高考的期许值。很可爱且期许值高的那就是海淀，考上清北985的概率比石景山高的多。罅隙就是房价中的溢价高，居住的性价比相对低，何况过了来岁拐点之后溢价部分也有可能受影响。
也可爱学区，但期许值不是太高的就看石景山。远洋的景远和融景城的京源齐挺好，放到海淀亦然可以的学校，因为高中在北京不算顶级，是以房价中齐没几许溢价，在学区房中的性价比算高的。能领受五环外就看融景城吧，增值至少不逾期大盘。
2、暂时不研讨学区那就是中海的了，或者说如果是我的话会先看这里，屋子是用来住的，同等价位干嘛不买更宜居的呢。何况地段儿也挺好，算是北京新区中第一序列。首钢产业园是低调，执行上发展的十分好了，仅仅没若何宣传辛苦，也不知为什么。归正中海的几个次新址增值挺好，昭着晋升了大盘，粗略率还会连接。
3、总之看我方的主要需求吧，其实主要就是学区的选拔了，看我方的期许值。
仅供参考。
二
Q:
又来请示了：下定决心以中海城香克林86平进行置换，目的锁定亦庄，一年后会有亦庄学籍条件。决策一：力宝广场138平公寓420万+另购小面积亦庄学籍占坑房，优点是力宝的这个公寓是少量见的南北通透、明厨明卫、民水民电带燃气的公寓，环境整洁、交通浅显、配套完善，价位也能承担。
罅隙是毕竟是公寓，需要另购一套小面积住宅落实亦庄学籍（国融海外和博客雅居低廉但需要全款，其他能贷款的住宅总又稍高，预算有些吃紧）。何况近几年公寓价钱退换降幅远低于住宅，以价钱割肉的中海城住宅置换价钱平稳的力宝广场公寓，何况也吃不到贷款低利率的策略红利，加之公寓得房率低，心有不甘。
决策二：置换一套三居住宅，证明执行需求重心研讨了卡尔生涯馆、上海沙龙、大雄郁金香舍香舍。当前我个东说念主心仪于郁金香舍的一套二层三居带电梯的房源，但爱东说念主认为过于原野格调了（我倒是喜欢），记挂蚊虫侵犯，忧心忡忡。而上海沙龙和卡尔生涯馆又没能找到价位稳当、户型振奋的目的房源。
当前我倾向于郁金香舍（面积大），爱东说念主认为照旧房龄较长、园区保养一般，她的成见是不如索性买力宝广场公寓，至少品性可以环境懒散。她说的我基本也认可，但九九归原中枢问题照旧对公寓的远景有些畏怯。
一方面，力宝广场这种通透宜居的公寓很少出房，具备一定的稀缺性，对其远景照旧心存期待。另一方面，以当前公寓的策略，却又嗅觉很难会有实质的促进身分（很奇怪林肯和国锐金顶的公寓一直很火）。以您的专科判断，从投资属性的角度，哪种决策更稳当？
A：
1、公寓的远景。短期内有可能为了刺激楼市而放宽策略，但粗略率是以新楼盘为主，比如放开限购，允许个东说念主购买和镌汰税费等等，也有可能收复贷款（50%十年期）。但永恒看不会有什么利好，毕竟政府从公寓上赚不到钱，两端儿赔钱的事儿谁干啊？至少弗成永恒的干。
号码四区分析：上期奖号四区比为5：6：7：2，其中第一区走温，开出奖号：03、04、12、16、17，第二区走热，开出号码：23、28、30、31、34、37，第三区走热，开出号码：46、48、50、51、56、58、59，第四区较冷，开出号码：65、66；最近10期奖号四区比为53：43：59：45，总体上第二区表现较冷，第三区表现活跃，本期号码四区比参考6：5：5：4。
龙头分析：上期龙头上升2个点位，开出0路号码03，最近10期龙头分布在01-07之间，012路比为2：5：3，0路龙头走势较冷，1路龙头表现活跃，最近3期龙头升降走势为下降→下降→上升，本期预计龙头逐渐下降，关注1路龙头号码01。
近两年景就了一些房产类基金，但据我所知没什么投资公寓的，齐记挂策略。一是房产税，如果征收的话粗略率从公寓开动，因为早就有成型的法律。二是地盘出让金，毕竟是买卖地产，到期后续费的可能性大，如果明确的话有可能对商场是打击，这种事儿在日本有访佛的案例（某些一户建）。第三是水电费的退换和征税，这就说不好了，得看各部门和央国企们是否缺钱了。
是以公寓的投资性到当前为止主要体当前房租收益上，与银行利息基本等同，是以才有不少东说念主入场接盘。另外公寓从居住角度讲的性价比如实高，尤其是林肯这种，老东说念主来买房的齐不少。
2、置换普宅，这几个在我看来没什么太大区别，就看我方的喜好了。或者说选拔社区和户型宜居的就行，屋子是用来住的，同等总价下越宜居的越保值，至少流动性强。
3、基本就是这些情况，买哪种房照旧我方定吧，粗陋说就是更安靖自住或房钱收益就买公寓，安靖永恒的稳妥投资再看普宅。这几年公寓降的少那是因为前几年降的多，早就降到位了，是以只消房租不降，APP开发业务那公寓就没什么下调空间。
仅供参考。
三
Q:
我的情况：当前独身丽泽责任，父母退休在闾阎，偶尔来住上个把月。住房需求主如若近地铁，房龄尽可能新，必须电梯，莫得学区需求。当前租的屋子住了5年了住着也挺惬意，在二环外，相等浅显，可地铁可电驴，就是老屋子步梯也没啥物业。可能算不上刚需。还是看房两年了，对这波房价着落感受相等真切，越看越不敢下手，但是心里又渴慕有我方的家。预算最多最多500，一居的话想限度在400。不领受职住区别，买了服气要自住。
看房情况：
1、草桥，位置一直是最爱。欣园四区价钱也下来了，但是北面连廊确切堵得慌，即就是上半层。恋日花齐只可够上一个小户型南向一居，户型清廉，最近成交价407，但是只好51平，单价8万了。城市间小区一居就到500了有点领受不了。
2、银河城，预算内莫得朝向好的，4号线挤死东说念主弗成领受。
3、万年花城，预算内朝向差户型差。三环新城密恐弗成领受。
4、西局，丽泽景园，一居成交价好像是370多，两居最低报价550，小次卧偏暗。各式配套特殊好，但是小区自己照旧回迁房气质相比昭着。
5、科技园，看了西华府万科蓝北京标的，喜欢北京标的限度小、东说念主车分流、园林也好，楼说念也干净整洁物业卫生挺好。但是价钱有点拿执不准，全南两居6月成交顶层448，中楼层512，这个月刚成交的顶层440，中楼层475。价钱跌的挺快。
我的问题：
当前在研讨丽泽景园1居、恋日花齐1居，北京标的2居。在纠结几点：
小程序开发1、我这种情况是否有必要当前最先，当前租的房相比踏实，住着也算惬意。买房的话嗅觉最近价钱着落有点加快，但是如果廉价的卖掉小区里当前就莫得特殊廉价的了。
2、靠里市里的1居和远点的2居。要不要多花大几十万在郭公庄买2居，点火了地段交流了小区品性。何况北京标的似乎一直在跌价，要再等等看吗？
3、一居的话丽泽景园和恋日花齐，景园60平花齐50平，景园14年花齐07年，花齐小区贬责和周围城市界面要好。景园前两年最高卖过500，花齐最高卖过455。研讨到一居后头服气要置换，您更推选哪个。
A：
1、屋子是用来住的，既然住的挺惬意那就甭心焦买呗。或者是看策略和成交量，服气行情逆转了在动手。就盯紧丽泽吧，粗略率照旧在丰台领涨，其次是草桥。
不外最近可没加快着落，而是俩多月了一直横盘。你看到的是某个板块的个案，找中介望望全北京的价钱走势和成交量吧。
2、地段儿中的距离如实很要紧，但不是决定身分，不是说离中枢区近的就算地段儿好。南二环南三环算不算近的啊？房价跑输大盘的有的是，甚而学区房里加上溢价齐有跑输的，反倒不如三环外草桥和四环的丰科园。这就未几说了，粗陋说就是地段弗成粗陋的和距离划等号，案例太多太多了。
另外也别光看北京标的，也望望支配的西华府和万科蓝吧，是否一直跌价问当地中介，只好他们最浮现。
3、俩一居，哪个租售比低买哪个吧，诠释居住的性价比高。最佳算算丽泽的还有莫得溢价吧，前些日子有，最近我没算。用总价除以预估房钱，如果低于700就算稳当。另外如果是短期持有买安置房无所谓，房龄新的本事还受追捧呢。但永恒的话这种小区说不好，得看物业保养的水平，一般齐不是太强。
何况这种房就算在产业区也拦阻易占到低廉，很少有白领高管们拿了高薪之后，非得买个安置房小区达成东说念主生欲望的。这参考其他产业区吧，典型的CBD和望京，看完结就知说念了。
4、粗陋就这情况。照旧教导一句，最佳不必几环几环的不雅点来看待当前的北京楼市，过时许多年了。
仅供参考。
四
Q:
我不是刚需，还是有一套宋家庄的两居了，只不外是老破小。当前是想再投资一套有意增值的，有稳当的吗？另外我看北七家有一套蓬莱公寓的大复式211平，报价379万，为什么这样低廉？算不算捡漏儿？
A：
1、有意增值的？除非是捡漏儿，不然莫得这种屋子。因为屋子是用来住的，必须是宜居的才可能增值好，哪有不在乎居住却有意增值的屋子啊？除非是赌郊区，但北京还是不是阿谁年代了，赌赢的概率相等低。
改善房里算投资房的相比多，一般齐在600万总价以上。这种房的针对东说念主群对价钱相对不敏锐，也就容易举高价钱，巨额齐比总价低的刚需盘增值好。
2、378/211=1.8万，是够低廉的。房产的价值由地段儿决定，之是以低廉最初是地段儿不太强。然后是家具原因，这种大复式近些年不受追捧，改善用户不喜欢，刚需家庭认为没必要，是以感趣味趣味的东说念主少。而商品价钱是由供需关系决定的，看的东说念主少也就齐不肯出高价，当然低廉。
3、我也不知说念是否算捡漏儿，这得问当地中介，看是否昭着低于同类型的房源。但一般不算，因为北京各板块的这种大复式齐相对低廉，天通苑就有的是，北七家也不少，齐比大平层低廉的多。是以照旧多研讨自住吧，这种户型不算投资房，就算是捡漏儿了翌日也不好卖。
仅供参考。
五
Q:
我想投资套北京的屋子，可以借用到稳妥的履历，但资金少只好不到百万，请问loft的保值真是齐不好吗？比如通州巴克摩界的这种两层的，当前4万多，这价钱算高照旧低啊？我最先后会不会跑赢大盘？
A：
1、“借用”稳妥的履历？屋子是用来住的，借来的偶然多稳妥。坚强好条约吧，北京出现过不少前例了，净是不毛事儿。
2、Loft的保值也有还行的。但巨额齐是学区房，加上学区溢价能作念到至少不逾期大盘。但基础部分的增值不彊，仍然是逾期的。另外向阳区有部分Loft的增值不逾期，基本齐在北部和东部，以望京和朝青的为代表。但这预算可能不好买到，齐不太低廉。
3、巴克摩界，Loft，4万多，那这价钱偏低啊。因为这种两层一般按照平层的1.5倍订价。假设4.5万吧，那相近平层是3万吗？如果晋升3万，那就诠释这Loft的价钱走势偏弱了，是以才低廉的。
4、最先后是否会跑赢大盘，可能性简直莫得。房龄新受追捧的本事齐没作念到，以后越来越难。
仅供参考。
情愫“章哥说买房”大众号，有房产相干问题可以向我发问。