上海房东开始掀桌子了
今天和大家聊一聊我们在一线市场最真实的感受。
都是交易中最真实的场景。
如果要一句话来表达当下卖房人的情况，那就是：
“卖房是人生最卑微的时刻”。
凡是卖房时间超过1个月以上的房东，一定对这句话深有感触。
这体现在挂牌、带看、谈判、签约等方方面面。
别看现在政策力度很大，但是我们看到的市场现实是谈判谈崩的人越来越多。
谈判桌似乎成了买卖双方无法逾越的鸿沟。
眼里只有成本
要搁3年前，亏钱卖房应该是难以想象的事情。
你要是不买，后面有人排着队买，房东都是谁价格高和谁谈。
当下的市场，十个房东7个亏钱卖房一点不奇怪。
但是仍有不少人决不允许比自己成本价低。
最近一个朋友看中了一套长宁老破小，谈判到凌晨1点，最终不欢而散。
他看中的这套房子，房东挂牌318万。
房子户型、地段都还不错，缺点是靠主干道近噪音有点明显。
谈判前，中介说房东几天前刚错过一个客户，这次谈判的成交概率应该很高。
谈判一开始，双方气氛都挺好，房东的价格从318一路到305万。
朋友的出价也到了285万。
谁知道接下来，谈判难度指数级飙升。
房东咬死303万后再没有任何谈判空间，中介也赶紧把买卖双方分开了一段时间。
虽然朋友的预算其实是285万，但是冷静下来么，还是愿意加价。
因为小区之前成交的一套同户型、位置更好的价格是295万。
290万，让中介去沟通，可是房东还是一分钱不降。
最终朋友是继续+5万，已经算是比市场价格高一点点了，可是房东还是不降价。
在中介的最终“逼问”下，房东才说：
自己房子加上好赞好房之类的营销费用要303万才能保本，少一分都不行。
凌晨1点钟只能不欢而散。
当下行情想要卖房，只谈成本，不看市场，这房子肯定卖不出去。
但凡着急卖房的房东，不可能耗得过买家。
你这套不卖，他可以找别的，上海这么多房子，虽说早买早享受，但是晚买人家还享折扣。
折扣省出来的可都是真金白银。
新政后，上海哪些垃圾资产的房子要快速清仓？
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一言不合就掀桌子
房东只是不降价都算是好的，直接掀桌子的真是无解。
现在的行情不好，很多卖房房东都是卖了好几个月也卖不掉。
挂牌价一降再降，亏了那么多钱，心里本来就有火。
火气大的上了谈判桌，真的是一点就炸。
前两天一个中介朋友抱怨，现在卖房房东的心态真的是崩了。
因为头两天刚结束一场谈判。
买家确实有诚意，只不过一开始的报价有点低，说白了也是想先试试大刀砍价。
中介朋友在两头调节，价格差距一点点的缩小。
卖家是2、3万的降，买家这边是5万、10万的加。
来回几次以后，双方差距只有5万块，就想着双方见面一锤定音。
结果见了面，一言不合就吵起来了。
房东满满地一杯咖啡甩了出去，还好没烫到人。
双方直接开始亲切问候对方家人。
房东扬言再也不在他们店里卖房了。
上个月的一单更极致，双方最后就差8000块，拍桌子吵。
能坐到谈判桌上，其实说明双方还是有缘分的。
买卖的核心是促成交易，不是赌气。
任何的买卖都有价格拉扯，许你要价，许人家讲价。
以前牛市的时候，房东临时涨价的事情也没少发生。
熊市了，就不允许买家还价了吗。
这背后反映的是，手机app定制软件开发现在卖房砍价已经进入“深水区”了。
买家的价格是真的让卖家肉疼。
原来8万降到6万的时候也没有这么艰难，怎么现在6万到5.8万这么抗拒。
因为原来亏的可能是利润，现在每一刀都是割肉。
但越是这样的时候越要控制心态，买房的磨一点省一点，卖房的拉回一点少亏一点。
拍桌子吵架解决不了任何问题。
你纠结价格的这套房，也可能随时被别人捡漏。
而错过了这个买家，下个买家的价格真的可能更低。
市场才是准绳
其实除了上面的2种情况，谈崩的原因还有不少。
比如被其他中介套路，你这边谈判谈的好好的，突然一个电话和你说这边有个出价更高的。
这就真得好好鉴别了，不过多数情况为假，少数时候也有真的。
除非你的价格真的超跌很多，不然哪有那么多加价的好心人。
再比如卖家价格降得太快了。
刚上谈判桌10分钟底线全部给人家了，让买家觉得砍价太容易了，以至于还想大砍继续砍。
搞得双方不欢而散。
就算真的谈崩了，也不要过分担心。
买卖总有成与不成，重要的是调整心态，吸取教训。
如果差距不大的，甚至可以继续让中介斡旋，很可能就成交了
只要价格合适，昨天泼出去的咖啡，今天还能收回来。
如果这个不行，那就继续谈下一个，但是记住一句话。
“一切以市场为准”。
卖方市场房东说了算，买方市场行情说了算。
买方市场虽然残酷，但也理性，只要是符合市场行情的，买卖依然是可以顺畅进行。
买家大刀砍价，卖家小心还价，最终在市场价的附近达成默契，如果卖家能够比市场价更优惠一些，甚至可以快速成交。
要把谈判做成加分项
谈判在卖房过程中的重要性，怎么讲都不为过。
卖房的所有工作，都是为谈判时的临门一脚服务的。
如果谈判的时候发挥得好，多卖个2-5%的价格也不是没有可能。
1、战前准备要充足
大量精力要花到调研上去，了解市场、了解周边的中介、了解买家的情况。
你了解的信息越多越全面，谈判的时候就越有抓手。
现在市场不好，都知道买家要砍价，就看谁能让买家少砍价。
你能够抛出有理有据的信息，证明你房子的价值，那买家也不会无理取闹。
2、付款条件也很重要
卖多少价格决定了你赚多少钱，但是怎么付钱决定了交易的风险。
比如定金多少影响违约的难度。
如果房价下跌超过定金，买家肯定选择违约。
卖家如果也定了房子，那肯定是没办法完成交易了。
付款条件出问题是真的能让人亏钱。
3、不要轻易出价
挂牌价就应该是第一出价，要准确通过价格击中买家。
卖房过程中，越是反复调价房子就越难卖。
因为永远在市场的屁股后面追着跑。
挂牌价、给中介的价格、心理底价一定要提前想好。
谈判过程中，尽量让买家先出价，如果行不通，可以先抛一个价格让双方围绕这个价格展开。
4、谈好的条件就要及时签字
很多时候是大家谈的精疲力尽了，虽然不一定都是双方最满意的结果，但是在耗尽精力的情况下，双方也就认可了。
要是第二天再谈，那概率又要降低很多。
当然，没有一场卖房谈判是容易的。
没有任何一个买家会觉得自己砍价砍多了。
前一天还感觉砍了20万很厉害，今天可能想的就是早知道砍30万了。
房东要做的不是抱怨市场。
如果不是非卖不可，那确实没必要在眼下的行情中去挨刀子。
确实要卖房的，不要因为买家50万、100万的漫天还价赌气。
而是思考如何让自己房子的价值最大化。
在谈判桌上3万5万的把疯狂砍价的买家拉回现实。
